변호사도 당하는 부동산 전세사기 대처 방법

부동산 전세사기는 나날이 늘고 있으며 기본적인 대처방법으로는 알 수도 없고, 당해봐야 비로소 당한 걸 알 수 있는 그런 것이 전세사기입니다.

전입신고, 확정일자를 받아도 이 기존 법의 허점을 역이용하여 대출을 받거나, 높은 액수의 보증금을 그냥 꿀꺽하는 전개로 넘어가죠.

변호사 분들도 당하긴 하지만, 보증금을 못 돌려받았다고 하진 않더군요 이 세상엔 다 방법이 있고, 무적은 없는 것 같습니다.

1.전입신고, 확정일자는 당연히 하고, 계약시 마지막으로 중요한 특이사항 넣기

전입신고는 주민센터 또는 💼 정부24에서 가능합니다.

확정일자는 주민센터 또는 📋 인터넷 등기소에서 할 수 있습니다.

그리고 마지막 특이사항이 남았네요. 선순위 근저당 건 말소입니다. 등기부등본에서 을구란에 선순위 근저당이 잡혀있는 상태에서 자신의 큰 돈을 보증금을 주고 계약한다는 것은 꽤 위험합니다.

그래서 "선순위 근저당은 잔금을 치름과 동시에 말소한다. 이를 어길 시 현 계약은 무효이며 보증금 전액을 즉시 반환한다."라는 특약을 꼭 넣어주시길 바랍니다.

"잔금일의 다음 날까지 새로운 근저당 및 제한물권을 설정하지 않기로 한다.

새로운 근저당 및 제한물권을 설정했을 때 계약금의 배액과 보증금 전액을 임차인에게 즉시 반환하기로 한다."

전입신고의 허점을 이용하는 것을 차단시키기 위한 방법입니다. 전입신고는 그 날 바로 효력을 보이는 것이 아니기 때문에 그 시간 차를 이용해서 임대인이 근저당을 잡을 수 있기 때문입니다.

"대출이 안 되면 계약이 해제되고, 계약금을 돌려준다"

대출이 된다고 해놓고, 안되는 경우 이 특약을 넣어주시면 다시 돌려받을 수 있습니다. 물론 임대인과 상의 후 계약서에 쓰인 내용이기 때문에 더욱 더 효력이 인정이 됩니다.

"임대인은 계약기간 중 법인 및 신탁회사에 명의변경을 하지 않기로 한다.

만약 명의 변경이 있을 시 계약금의 배액을 손해 배상 비용으로 지불하기로 한다."

전세 신탁사기 ver2로 이어질 수도 있습니다. 회사는 그 쪽 방침대로 하는거라서 나가라고 하면 나가야하는 상황이죠.

버틴다고 해도 강제집행을 통해 좋지 않게 끝날 수 있기 때문에 계약시 잘 봐야하는 이유입니다.

2.전세사기를 이미 당해버렸을 때 대처 방법

일단 묵시적 갱신을 막아야 합니다. 2년 계약 만료되기 최소 5~6개월 사이에 반드시 갱신 거절을 통보하고, 내가 집주인에게 통보했다는 증거까지 남겨놓으셔야 합니다.

반드시 임대차를 종료시켜 놓으신 다음에 기다리셔야 합니다. 법적으로는 6개월 ~ 2개월 사이까지라는데 2개월 안에 해결할 수 있는 사람 몇 없습니다. 시간 넉넉히 줬다라고 생각하면 됩니다.

※ 소송 중에도 계약 기간 동안은 일단 여기서 지낼 수는 있습니다.

이렇게 하는 이유는 전세보증금반환소송을 걸 때 필요한 조건이기 때문입니다.

통화 녹음, 카톡, 문자 메시지, 내용증명 등을 증거로 하시면 됩니다.

※ 임대인이 그냥 무슨 말이든 답변했다면 의사표시로 수령을 증명한 것이기 때문에 더욱 효과가 좋습니다.

그리고 임대차 계약서상의 명의가 되어 있는 임차인 분과 임대인에 대화여야 합니다. 주의하시길 바랍니다.

다른 사람이 하면 증거 효력이 떨어집니다.

만약 집이 미리 구해지면 임차권등기명령을 신청하고, 주택을 임대인에게 인도를 하고 이사를 가셔야 합니다.

인도할 때는 이사를 갔다는 사실을 알려주고, 열쇠 또는 비밀번호를 알려줘서 마무리 하셔야 합니다.

임대인이 그 집에 출입이 가능한 상황을 만들어줘야 합니다.

그냥 나가면 대항력을 상실하기 때문에 소송 또는 경매를 통해 보증금을 받을 수 있는 상황이 사라지게 됩니다.

그래서 이 부분은 무조건 행동으로 옮기셔야 합니다.

자 인도가 완료가 된 후로부터 이제 시작입니다. 아직도 보증금을 달라고 했음에도 주지 않았다면 이렇게 할 수도 있습니다.

반환 되지 않는 보증금에 대해서 연 5% 상당의 이자를 청구할 수 있습니다.

소송을 제기하여 소장부본이 임대인한테 송달된 다음부터는 연 12%의 지연손해금을 청구할 수가 있습니다.

임대인 입장에서는 여러가지 압박을 받게 됩니다.

등기부등본을 떼보면 문제가 있는 집이라고 생각이 드니까 새로운 세입자가 못 들어옵니다.

못 이겨서 어떻게든 보증금 줄테니까 먼저 임차권등기 말소를 해달라고 할텐데 보증금 입금 확인이 될 때까지 절대 말소하면 안됩니다.

이 문제를 다시 떠안아야 하는 최악의 결말을 겪을 수도 있습니다.

경매로 넘어갔을 때 배당요구 종기기간 내에 권리신고와 배당요구를 하셔야 합니다.

경매절차에 참여해서 배당을 받을 수 있습니다. 법원이 알아서 챙겨주지 않습니다.

임차인은 기본적으로 배당요구를 반드시 하셔야 된다는 것을 알아두시면 좋습니다.

※ 경매까지 왔다는 건 끝까지 왔다는 소리니까 소송 확정 판결에 따라 강제경매를 신청한 상태일 것이고, 원래 집주인 건물에 대한 그것도 받고, 집주인에게 있는 거주중인 집 등을 알고 있거나 찾았다면 가압류 처분하고, 경매로 넘겨 그 수익으로 부족한 보증금을 확보하시면 됩니다.

이렇게 순탄하게 잘 풀린게 1년 ~ 1년 6개월 정도 걸리고, 잘 모르거나, 애매하게 했을 때 3년 정도 걸립니다.

안 풀리는 건 거의 못 받으니까 의미가 없습니다.

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