안녕하세요? 오늘은 부동산 임대차 계약시 주의할 점을 알아보는 시간을 되겠습니다.
전세, 월세, 매매등 우리는 부동산 임대 또는 매매 계약서를 작성하게 됩니다.
계약을 하기 전 부터 벌써 머리 속에 그리고 가셔야할 것이 정말 많으니 주의를 하시길 바랍니다.
1.부동산 공인중개사무소 잘 확인해라.
부동산 공인중개사는 임대인과 임차인의 잘 계약을 할 수 있게 중간다리 역할을 하는 직업인데요.
성실하게 운영하는 분들도 계시지만, 불법으로 운영하거나, 공인중개사가 아닌 중개보조원, 중개보조원 자격취득 안 한 사람이 있습니다. 주로 놀러온 지인이나 친구죠;;
참고로 계약할 때 중개보조원이 하면 불법이며, 공인중개사가 계약할 땐 반드시 있어야 하죠.
중개보조원이 할 수 있는 부동산 매물 현장을 안내하는 일과 서류 업무, 단순 사무업 등 잔일만 할 수 있습니다.
큰 업무 계약같은 경우에는 공인중개사가 무조건 해야 합니다. 부동산 경매 진행도 할 수 있는 권한도 있거든요.
명함을 꼭 받아놓으시고, 핸드폰으로 💢 부동산 중개업 조회를 검색합니다.
국토부에서 운영하는 부동산중개업조회를 할 수 있는 사이트가 있습니다.
보통은 명함에 걸린 상호명, 이름을 보고 내부에 걸린 자격증이라던지 이름 등을 비교해 볼 수 있지만, 애매한 경우도 많습니다.
그래서 명함에 적힌 상호명을 검색하시면 계약을 진행해줄 공인중개사 분의 이름과 이 부동산 중개사무소의 현황을 알 수 있습니다.
대표와 직원들의 직위와 성함, 누가 공인중개사이고 중개보조원인지 알 수 있죠.
영업중인지 아니면 업무정지된 상태인지 알 수 있습니다.
그런데 검색해도 없다? 무등록 중개업일 가능성이 매우 높아 불법일 가능성이 높습니다.
해당 시군 담당자에게 전화를 걸어 더욱 확실하게 확인하실 수 있습니다.
지역검색을 선택하고, 오른쪽에 담당자 전화번호가 있을 겁니다. 클릭하면 업무, 담당부서, 전화번호가 적혀져 있습니다.
부동산중개업 오른쪽으로 가면 전화번호가 있으니 거기로 전화해서 물어보면 됩니다.
성실하게 운영하는 분들도 계시지만, 불법으로 운영하거나, 공인중개사가 아닌 중개보조원, 중개보조원 자격취득 안 한 사람이 있습니다. 주로 놀러온 지인이나 친구죠;;
참고로 계약할 때 중개보조원이 하면 불법이며, 공인중개사가 계약할 땐 반드시 있어야 하죠.
중개보조원이 할 수 있는 부동산 매물 현장을 안내하는 일과 서류 업무, 단순 사무업 등 잔일만 할 수 있습니다.
큰 업무 계약같은 경우에는 공인중개사가 무조건 해야 합니다. 부동산 경매 진행도 할 수 있는 권한도 있거든요.
명함을 꼭 받아놓으시고, 핸드폰으로 💢 부동산 중개업 조회를 검색합니다.
국토부에서 운영하는 부동산중개업조회를 할 수 있는 사이트가 있습니다.
보통은 명함에 걸린 상호명, 이름을 보고 내부에 걸린 자격증이라던지 이름 등을 비교해 볼 수 있지만, 애매한 경우도 많습니다.
그래서 명함에 적힌 상호명을 검색하시면 계약을 진행해줄 공인중개사 분의 이름과 이 부동산 중개사무소의 현황을 알 수 있습니다.
대표와 직원들의 직위와 성함, 누가 공인중개사이고 중개보조원인지 알 수 있죠.
영업중인지 아니면 업무정지된 상태인지 알 수 있습니다.
그런데 검색해도 없다? 무등록 중개업일 가능성이 매우 높아 불법일 가능성이 높습니다.
해당 시군 담당자에게 전화를 걸어 더욱 확실하게 확인하실 수 있습니다.
지역검색을 선택하고, 오른쪽에 담당자 전화번호가 있을 겁니다. 클릭하면 업무, 담당부서, 전화번호가 적혀져 있습니다.
부동산중개업 오른쪽으로 가면 전화번호가 있으니 거기로 전화해서 물어보면 됩니다.
2.등기부등본을 잘 확인해라
첫 번째 아무 이상없는 깨끗한 원본인데 이걸 뽑은 날짜가 너무 오래되었다고 생각이 들면 다시 뽑아 달라고 하거나 인터넷 등기소에서 직접 열람을 하셔야 합니다.
조작하는 경우가 있어서 좀 뭔가 낌세가 이상한데 애매하면 이렇게 해야 합니다.
현재 유효사항과 과거 말소사항을 모두 노출 시켜서 말이죠. 이 내용이 가짜인지 진짜인지 구분하기 위해서이죠.
조작하는 경우가 있어서 좀 뭔가 낌세가 이상한데 애매하면 이렇게 해야 합니다.
현재 유효사항과 과거 말소사항을 모두 노출 시켜서 말이죠. 이 내용이 가짜인지 진짜인지 구분하기 위해서이죠.
표제부에는 소재지, 명칭, 구조, 용도, 면적이 나옵니다.
갑구에는 소유권에 관한 내용들이 적혀 있습니다.
소유권이전청구권 가등기 집주인 곧 바뀐다는 내용도 들어갈 수 있고요.
압류, 가압류 같은 내용들도 들어갈 수 있습니다.
만약 이게 보인다면 그냥 거르고 다른 집을 찾으세요.
을구에는 근저당권과 관련된 내용이 적혀있습니다. 우리가 가장 중요하게 봐야할 내용이죠.
계약하기 전에는 없었던 것인 잔금일 치르는 날에 다시 한 번 등기부등본을 떼서 근저당권이 잡혀있는지 봐야합니다.
근저당권이 잡힌 상태에서 계약을 할 경우 경매에 넘어갔을 때 확정일자 우선순위가 아닌 후순위로 밀려져 있기 때문입니다.
갑구에는 소유권에 관한 내용들이 적혀 있습니다.
소유권이전청구권 가등기 집주인 곧 바뀐다는 내용도 들어갈 수 있고요.
압류, 가압류 같은 내용들도 들어갈 수 있습니다.
만약 이게 보인다면 그냥 거르고 다른 집을 찾으세요.
을구에는 근저당권과 관련된 내용이 적혀있습니다. 우리가 가장 중요하게 봐야할 내용이죠.
계약하기 전에는 없었던 것인 잔금일 치르는 날에 다시 한 번 등기부등본을 떼서 근저당권이 잡혀있는지 봐야합니다.
근저당권이 잡힌 상태에서 계약을 할 경우 경매에 넘어갔을 때 확정일자 우선순위가 아닌 후순위로 밀려져 있기 때문입니다.
그렇게 되면 내가 먼저 받는 것이 아닌 근저당권이 잡힌 은행이 먼저 가져가게 됩니다.
경매에 낙찰된 남은 금액을 받게 되는데 적은 금액을 받거나 아예 못 받는 경우가 될 수 있죠.
그래서 계약할 때 잔금일을 치른 다음날까지 근저당권을 설정하지 않는다라는 내용을 적어야 합니다.
그리고 근저당권이 잡혀있으면 잔금일에 무조건 말소하며, 이를 어길시 현 계약은 무효이며 보증금을 전액을 즉시 반환한다는 조건도 넣어야 하고요.
경매에 낙찰된 남은 금액을 받게 되는데 적은 금액을 받거나 아예 못 받는 경우가 될 수 있죠.
그래서 계약할 때 잔금일을 치른 다음날까지 근저당권을 설정하지 않는다라는 내용을 적어야 합니다.
그리고 근저당권이 잡혀있으면 잔금일에 무조건 말소하며, 이를 어길시 현 계약은 무효이며 보증금을 전액을 즉시 반환한다는 조건도 넣어야 하고요.
특히 매매같은 경우 말소가 되었다고 해도 의심해야 합니다.
은행에 대출을 다 갚았다고 서류를 위조해서 근저당 말소 신청하면 놀랍게도 등기소에서 말소가 처리됩니다.
그러면 등기부등본의 근저당이 깨끗하게 지워지겠죠? 그래서 말소사항을 보고 대출해 준 은행에다가 전화해서 확인해보셔야 합니다. 돈을 진짜 갚았는지 안 갚았는지를 말이죠.
은행에 대출을 다 갚았다고 서류를 위조해서 근저당 말소 신청하면 놀랍게도 등기소에서 말소가 처리됩니다.
그러면 등기부등본의 근저당이 깨끗하게 지워지겠죠? 그래서 말소사항을 보고 대출해 준 은행에다가 전화해서 확인해보셔야 합니다. 돈을 진짜 갚았는지 안 갚았는지를 말이죠.
3.잔금, 전입신고, 확정일자
내가 여기에 살고 있다는 걸 증명하고, 계약 기간 동안 소유권을 주장할 수 있고, 대항력을 갖추기 위해서입니다.
잔금을 치르는 날에 가까운 행정복지센터를 찾아 전입신고를 하고, 확정일자를 받아오면 됩니다.
잔금 치르는 날에 등기부등본을 한 번 떼보고, 치른 후에도 한번 더 확인하시길 바랍니다.
잔금을 치르는 날에 가까운 행정복지센터를 찾아 전입신고를 하고, 확정일자를 받아오면 됩니다.
잔금 치르는 날에 등기부등본을 한 번 떼보고, 치른 후에도 한번 더 확인하시길 바랍니다.
4.건축물 대장이란?
집합건물은 다세대 주택을 말하는데 흔히 빌라, 아파트, 오피스텔이 집합건물에 속합니다.
토지와 건물은 하나인데 여러 명의 호실의 집주인들이 소유하고 있는 형태를 말합니다.
구분등기로 통합되어 따로 볼 필요도 없죠.
토지와 건물은 하나인데 여러 명의 호실의 집주인들이 소유하고 있는 형태를 말합니다.
구분등기로 통합되어 따로 볼 필요도 없죠.
일반건물은 다가구 주택을 말하는데 흔히 말하는 단독주택이라고 생각하시면 됩니다.
건물 주인과 토지 주인이 따로 있을 수 있는 형태가 일반건물입니다.
건물 주인과 토지 주인이 따로 있을 수 있는 형태가 일반건물입니다.
편안하게 보면 집주인 1명이 건물의 모든 호실을 관리한다고 생각하면 됩니다.
간혹 건물 주인과 토지 주인이 같을 수 있는 경우도 있는데 보통은 건물,땅 주인이 다 따로 있습니다.
여기서 갑은 토지 주인이니 토지 대장, 토지등기부등본 한 번 봐줘야 합니다. 이 분도 만약 대출해서 샀는데 갚을 능력이 안된다면 큰일 나니까요.
건물 주, 세입자 다 날아가는 겁니다... 건물 주인이 그걸 사서 해결하지 않는 한 말이죠. 이것도 신경써야 하지만, 가장 기본적이고 놓치면 안되는 중요한 것이 있습니다.
위반건축물이 아닌지 확인하기 위해서 보는 경우도 있습니다.
등기부등본과 주소와 제대로 일치한 지 볼 수 있기 때문에 더 확실하겠죠.
건축물 대장은 정부24, 등기부등본은 인터넷 등기소에서 확인하실 수 있습니다.
간혹 건물 주인과 토지 주인이 같을 수 있는 경우도 있는데 보통은 건물,땅 주인이 다 따로 있습니다.
여기서 갑은 토지 주인이니 토지 대장, 토지등기부등본 한 번 봐줘야 합니다. 이 분도 만약 대출해서 샀는데 갚을 능력이 안된다면 큰일 나니까요.
건물 주, 세입자 다 날아가는 겁니다... 건물 주인이 그걸 사서 해결하지 않는 한 말이죠. 이것도 신경써야 하지만, 가장 기본적이고 놓치면 안되는 중요한 것이 있습니다.
위반건축물이 아닌지 확인하기 위해서 보는 경우도 있습니다.
등기부등본과 주소와 제대로 일치한 지 볼 수 있기 때문에 더 확실하겠죠.
건축물 대장은 정부24, 등기부등본은 인터넷 등기소에서 확인하실 수 있습니다.
5.사용하는 은행의 이체한도를 늘려라.
가장 쉽지만, 생각한 만큼 어려운 부분 중 하나입니다. 해야지 하다가 잊어버리는 경우도 많고, 이체한도가 될텐데 라고 안일하게 생각했다가 난감한 상황이 연출되는 경우도 많습니다.
전세, 월세, 매매 상황은 다 같습니다. 이체를 해야하는데 하루 이체할 수 있는 상한선이 딱 정해져 있으니까요.
예를 들어 보증금 500 또는 1000만 원이 필요한데 하루 100만 원 밖에 안 된다면 잔금을 치를 수가 없겠죠? 다행히 오전에 잔금을 치르다가 이체한도가 걸리면 은행에 가서 늘리면 상관이 없는데 오후 또는 은행이 쉬는 날 이런 일이 벌어진다면 서로 얼굴을 붉히는 일이 발생하기 때문에 잔금 치르기 전 일주일 전에 미리 미리 이체 한도를 늘려놓으시길 바랍니다.
전세, 월세, 매매 상황은 다 같습니다. 이체를 해야하는데 하루 이체할 수 있는 상한선이 딱 정해져 있으니까요.
예를 들어 보증금 500 또는 1000만 원이 필요한데 하루 100만 원 밖에 안 된다면 잔금을 치를 수가 없겠죠? 다행히 오전에 잔금을 치르다가 이체한도가 걸리면 은행에 가서 늘리면 상관이 없는데 오후 또는 은행이 쉬는 날 이런 일이 벌어진다면 서로 얼굴을 붉히는 일이 발생하기 때문에 잔금 치르기 전 일주일 전에 미리 미리 이체 한도를 늘려놓으시길 바랍니다.
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